סכסוך שכירות או עסקת נדל״ן — מתי צריך עורך דין?

הכלל שחוסך את רוב הסכסוכים

מנוסח פשוט: עורך דין לפני החתימה עולה הרבה פחות מעורך דין אחריה. רוב הסכסוכים שמגיעים לבית משפט אינם נובעים מרמאות, אלא מחוזה שלא הסדיר מצב שאיש לא חשב עליו — מה קורה אם המסירה מתעכבת, מי אחראי לנזק שהתגלה, מה בדיוק כלול במכר.

בעסקאות נדל״ן הפער הזה יקר במיוחד, פשוט מפני שמדובר בעסקה הגדולה בחיים של רוב האנשים. סעיף שחסר בחוזה שכירות עולה חודשי שכירות; סעיף שחסר בעסקת מכר עלול לעלות מאות אלפי שקלים.

שכירות — הנקודות שבאמת מייצרות סכסוכים

חוק השכירות והשאילה מסדיר, בין היתר, את מושג "דירה ראויה למגורים" ואת חלוקת האחריות לתיקונים. אלה הנקודות שכדאי לוודא שמוסדרות בחוזה, כי הן מקור הסכסוכים הנפוץ ביותר:

• אחריות לתיקונים — הבחנה ברורה בין בלאי סביר לבין נזק שנגרם, ומה לוח הזמנים לתיקון מרגע ההודעה.
• ביטחונות — ערבות בנקאית, שטר חוב או צ׳ק ביטחון. חשוב לקבוע מפורשות מתי מותר לממש, באיזה סכום ובאיזו הודעה מוקדמת.
• יציאה מוקדמת — מנגנון "שוכר חלופי" מנוסח היטב מונע את אחד הסכסוכים הנפוצים ביותר.
• אופציה להארכה — תנאי המימוש, מנגנון עדכון דמי השכירות ומועד ההודעה.
• מצב הדירה במסירה — פרוטוקול עם תמונות ותאריך, בכניסה וביציאה. זה הדבר היחיד שמכריע ויכוחים על נזקים.
• תשלומים נלווים — ועד בית, ארנונה, מים וחשמל: מי משלם ומה קורה בחובות עבר.

עסקאות מכר — הבדיקות שלפני החתימה

אלה הבדיקות שנעשות לפני שחותמים, וסדר הפעולות כאן אינו טכני אלא מהותי:

• רישום הזכויות — טאבו, רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת. לוודא מי הבעלים הרשום ומה בדיוק נמכר.
• שעבודים ועיקולים — משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים או זכויות של צד שלישי.
• תכנון ובנייה — היתרים, חריגות בנייה ותוכניות מאושרות לסביבה. חריגה שלא אותרה הופכת לבעיה של הקונה.
• מיסוי — מס שבח, מס רכישה ופטורים אפשריים. חשוב לבדוק לפני החתימה, כי לפעמים לוח הזמנים עצמו משפיע על החבות.
• מנגנון תשלומים מגובה בטוחות — התאמה בין העברות הכסף לבין רישום הזכויות ופינוי הנכס.

לרכישת דירה בפרט — כולל דירה מקבלן וליווי מול המשכנתה — ראו את עמוד ליווי משפטי ברכישת דירה.

כשכבר יש סכסוך

גם כאן, סדר הפעולות משפיע על התוצאה:

• לתעד — תמונות עם תאריך, הודעות, קבלות ופרוטוקולים.
• לעבור לכתב — סיכומים בעל פה נעלמים. הודעה כתובה יוצרת תיעוד ולעיתים גם פותרת.
• לבדוק מה החוזה אומר — לפני שמניחים מה "מגיע", לראות מה נכתב בפועל.
• לשקול מסלול מהיר — לחלק מהמחלוקות, ובעיקר על סכומים נמוכים, תביעה קטנה מהירה וזולה בהרבה מהליך מלא.

למה דווקא אלפנט פיננסים

קבוצת אלפנט פיננסים מלווה משפחות בישראל בביטוח, פיננסים ומשפט משנת 1974. בנדל״ן היתרון שלנו הוא שאנחנו רואים את העסקה כולה, לא רק את החוזה:

• משפט ומימון יחד — הליווי המשפטי מתואם עם צד המשכנתה ולוח הזמנים שלה, כדי שהתשלומים והרישום יסתדרו.
• גם ביטוח הנכס — ביטוח מבנה ומשכנתה הם חלק מהעסקה. אנחנו סוכנות ביטוח מורשית, ובודקים גם את הצד הזה.
• ניסיון עם משפחות — עסקאות בין קרובים, מתנות ועסקאות שיש להן השלכות על ירושה ועל תכנון עתידי.
• קבוצה מפוקחת — פעילות הביטוח והפיננסים של הקבוצה פועלת בפיקוח רשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון.

שאלות נפוצות